Można nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia, poprzez wykonywanie samoistnego posiadania nieruchomości oraz upływu czasu (20 lub 30 lat). Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu sądowym (nieprocesowym, odpłatnym). Orzeczenie wydane w takiej sprawie potwierdza jedynie fakt nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, bowiem do nabycia własności doszło z mocy prawa (z chwilą upływu okresu zasiedzenia), a nie z mocy orzeczenia sądowego.
Kto może ubiegać się o zasiedzenie?
Zasiedzieć można nieruchomość cudzą, traktowaną jednak jako własną. Innymi słowy, posiadacz nieruchomości może wystąpić z wnioskiem i uzyskać zasiedzenie jeżeli posiada nieruchomość w sposób samoistny. Wszelkie umowy dzierżawy, najmu, użyczenia wykluczają już samoistne posiadanie, a tym samym i zasiedzenie. Posiadacz nieruchomości, w takim wypadku jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.
Dobra czy zła wiara?
Posiadanie samoistne ma trwać określony czas, po upływie którego następuje nabycie prawa własności nieruchomości. Czas ten jest zależny od dobrej lub złej wiary posiadacza. Wymagane jest nadto by okres posiadania trwał nieprzerwanie.
Dobra wiara. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje, a zatem posiadacz powinien zachowywać się jak właściciel względem osób trzecich, co do nieruchomości, z której korzysta (lub jej fragmentu, jak to zwykle bywa). Dobra wiara musi istnieć w chwili wejścia w posiadanie (np. w chwili zakupu nieruchomości). Późniejsza zła wiara (czyli wiedza o tym, że korzysta się już z cudzej nieruchomości) nie ma znaczenia dla nabycia prawa własności przez zasiedzenie, o ile upłynął okres zasiedzenia w dobrej wierze. Fakt, że wnioskodawca działał zgodnie z obowiązującym prawem przy nabywaniu posiadania ma kluczowe znaczenie dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza.
Zła wiara. Dobrą wiarę wyłącza nie tylko brak dołożenia staranności przy wejściu w posiadanie nieruchomości, czyli wykazał się niedbalstwem (np. nabył działkę w granic okazanych ze zdjęć telefonu, czy też wcale bez widocznych granic). Dobrą wiarę wyklucza także wiedza posiadacza o rzeczywistym stanie prawnym w chwili nabycia.
Okres zasiedzenia, czyli 20 lat i 30 lat do „zasiedzenia”
Jeśli zatem posiadanie nieruchomości będzie trwało nieprzerwanie przez 20 lat, a posiadacz nie będzie świadomy tego, że korzysta z cudzej nieruchomości możliwe jest stwierdzenie, że do nabycia własności nieruchomości doszło w drodze zasiedzenia, nawet jakby później okazało się, że posiadacz utracił dobrą wiarę (stał się posiadaczem w złej wierze).
Utrata dobrej wiary i brak upływu 20 letniego okresu zasiedzenia nie wyklucza wcale zasiedzenia. W takim wypadku posiadacz pozostający wówczas w złej wierze, może nadal nabyć nieruchomość po upływie 30 lat samoistnego i nieprzerwanego posiadania.
Warto pamiętać, że bieg terminu zasiedzenia ulega przerwaniu przez każdą czynność podjętą przez właściciela w celu odzyskania utraconej nieruchomości, czyli co do zasady – podejmowaną przed sądem z żądaniem wydania nieruchomości. Od tej chwili zasiedzenie nie biegnie dla posiadacza samoistnego.
Doliczenie okresu posiadania przez poprzednika
Możliwe jest doliczenie przez obecnego posiadacza także okresu posiadania przez poprzedniego posiadacza (w tym spadkobiercę) i w ten sposób wykazanie upływu okresu zasiedzenia nieruchomości. W przypadku spadkobrania należy dysponować dokumentem potwierdzającym status spadkobiercy po poprzedniku.
Skrócenie okresu zasiedzenia
W niektórych przypadkach, jeśli posiadacz korzystał z nieruchomości od dawna, istnieje możliwość skrócenia obowiązujących okresów zasiedzenia. W takim wypadku, może okazać się, że zasiedzenie nastąpiło wcześniej niż przed upływem 20 czy 30 lat.
Każda sprawa o zasiedzenie wymaga wnikliwej analizy. Dlatego warto udać się do radcy prawnego w celu uzyskania fachowej pomocy prawnej.
Postępowanie sądowe (nieprocesowe) w przedmiocie zasiedzenia jest odpłatne, a opłata od wniosku wynosi 2000 zł (wg art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłatę uiszcza się na rachunek sądu.